Робърт Кийосаки и имотният пазар - семинар в Борнмът

Във вторник, 27 октомври, в Борнмът се състоя 2-часов семинар под наслов "Научи се да бъдеш богат" (Learn to be rich), част от образователната система на Робърт Кийосаки - авторът на книгата и концепцията "Богат татко, беден татко".

Семинарът беше под формата на презентация, а основната тема - как чрез имотния пазар човек да си осигури финансова независимост и висока доходност на инвестициите си. Лектор бе Джеймс Трикет.

В последствие стана ясно, че семинарът има рекламна цел да набере присъстващи за предстоящия в края на ноември в Саутхямптън курс на Робърт Кийосаки. Правото на участие в тридневните лекции струва £997, в която сума се включва и таблет. Проверка на лектора (LinkedIn профил) потвърждава интересите му в сферата на инвестициите, в това число и в недвижима собственост, но не потвърждава твърденията му за сериозни успехи и печалби.

Първата теза в семинара беше, че пасивният доход трябва да надвишава основните разходи, за да се достигне до финансова независимост и да се поеме по пътя на устойчивото забогатяване.

Втората теза беше, че инвестицията в недвижими имоти в настоящата ситуация в Англия гарантира добра доходност, много над средната в сравнение с други класове активи. Според представените данни

• цените на имотите се удвояват на всеки 7-10 години; 
• има огромно търсене, свързано с имиграцията и увеличаващата се продължителност на живота; 
• наемите растат с 6,2% на година (според доклад на "Homelet") и
• лихвите по депозитите са твърде ниски (0,5%).

След това бяха дискутирани разликите между професионален инвеститор и аматьор.

Аматьор	Професионалист
Не се отнася сериозно към финансовото си бъдеще	Мисли за финансовото си бъдеще
Инвестира в капиталов ръст (Capital Growth)	Инвестира в парични потоци (Cash flows)
Няма стратегия	Има ясна стратегия и дисциплина
Фокусира се върху цената	Фокусира се върху възвръщаемостта на инвестицията (ROI)
Използва собствен капитал	Използва чужд капитал
Мисли, че може да се справи сам	Има екип от професионалисти и/или партньори
Разчита на агенции за недвижими имоти	Използва различни начини за намиране на сделки

Последваха няколко лични примера на лектора за успешни сделки на имотния пазар. Купува евтино, ремонтира, отдава под наем и продава с голям марж. 

Purchase (покупка)	£90 000
Refurbishment & CC costs (ремонт)	£12 000
Total cost (обща цена)	£102 000
Mortgage i/o (Ипотечен кредит)	£103 125
Valuation (Оценка след ремонт)	£137 500
Cash out (изтегляне свободен кеш)	£1 125
Rent out for (отдаване под наем за)	£625
Mortgage (Ипотечна вноска)	£429,68
Other costs (Други разходи – режийни)	£125
Total profit per month (печалба на месец)	£70,32

* За ремонт и обзавеждане е използвана кредитна карта.

Лошо впечатление ми направи, че лекторът не допусна въпроси, въпреки че мнозина от аудиторията искаха думата. Времето беше ограничено, а и изложените твърдения бяха доста спорни и със сигурност щяха да разпалят дискусии. Предложената инвестиционна опция не е класическа схема на Понци, но е много подобна. Освен това не се отчитат каквито и да било рискове, като например:

• Емиграцията. Какво би станало с търсенето, ако на евентуален референдум Великобритания излезе от ЕС?;
• Възможността да се получи ипотечен кредит при поносими условия. Каква трябва да бъде кредитната история, за да използваш над 100% ливъридж за покупката?;
• Има ли устойчиво търсене в конкретни райони на конкретни типове имоти (апартаменти, къщи, търговски площи) на цени, които да гарантират печалба? С други думи, ако направиш добра сделка на вход (сравнително евтина покупка на имот), ще успееш ли да намериш "будала", който на изхода да направи сравнително скъпа покупка?
• Как се процедира, ако имотът не може да се реализира на наемния пазар за желаната сума? Как се менажират рисковете от нелоялни наематели?

Има и други въпроси, които компрометират тезите от семинара.

Важно мото, което се чу по време на лекцията, беше

"Не гледай цената на лопатата, когато копаеш за злато"

"Don't look at the price of the shovel when digging for gold"

Съветът е да се търси частно финансиране (заеми от близки, познати или бизнес ангели), да се търси мостово финансиране и кредитиране (ипотеки, лизинги, кредити) или финансиране от продавача (да се търси отложено плащане).

След рекламата на бъдещия семинар на Кийосаки, лекторът показа един интересен трик, за да демонстрира силата на действието. Показа банкнота от 10 паунда и попита кой я иска за 5. След първоначалния смут един господин извади 5-паундова банкнота и направи замяната. 100% доходност, констатира лекторът. След това попита кой иска 5-паундовата банкнота за един паунд. Реагира се по-бързо и приелият сделката реализира 400% доходност. Накрая лекторът попита кой иска останалият паунд и най-близкият до него човек го взе. Безкрайна доходност (infinite ROI), защото нямаше базова инвестиция.

Зрелищен номер, който действително би подтикнал аудиторията към действие. Само че не се отчита един парадокс, за който съм убеден, че не само аз съм се замислил. Първият участник регистрира само 100% възвръщаемост на инвестицията, но прибра най-голяма абсолютна сума (£5). Вторият взе £4 при ROI 400%. Третият, който за миг изглеждаше най-щастлив от всички, взе само един паунд.

Въпреки че показното бе свързано със записванията на курса на Кийосаки, то е и илюстрация на подобната на Понци-схема инвестиционна търговия с недвижими имоти и тяхното безкрайно препродаване за печалба. Просто няма как за всички да има еднаква доходност, на пазара трябва да има и неуспешни участници, а това не бе споменато нито веднъж.

Като подарък всеки участник получи диск, а на масата на лектора имаше и три допълнителни други диска с материали. Единият го взех аз, след като си взех поука от призива за действие.

Крайният ми извод е, че имотният балон в Западна Европа отново започва да се надува. Семинарът не беше лош, нито безполезен, но сюжетът му води към системни рискове.